广东省统计局:深圳房价上涨过快 居民收入跟不上房价涨幅

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来源:澎湃新闻原标题:广东省统计局:深圳房价上涨过快,居民收入跟不上房价涨幅近日,广东省官方报告详解房地产发展趋势,在肯定房地产业拉动经济增长的同时,也指出了房地产业目前面前的房企负债率高、住房价格面临上涨压力等问题。广东省统计局于5月6日发布的一份《广东房地产开发规模、结构与效益研究》报告显示,伴随着经济社会的发展和城市化进程的加快,房地产逐渐成为经济增长的引擎和国民经济的支柱产业,但在发展的过程中也存在企业多,规模小,经营风险高;企业负债率过高;土地购置上涨较快,住房价格面临上涨压力等问题。该研究报告利用2018年全国第四次经济普查数据,对广东房地产开发投资的规模、结构和效益进行分析,并对建立房地产发展长效机制提出相关建议。2018年广东房企增加数量为历次普查之最报告显示,2018年广东房地产企业增加的数量为历次普查之最。一方面,为进一步规范房地产市场的发展,遏制房价过快上涨,各级政府频繁出台调控政策,房地产企业面临前所未有的压力与挑战。另一方面,土拍市场火热,地王频现,大量企业涌入房地产开发市场。从数据看,2018年,广东房地产企业资产突破十万亿,单个企业资产超十亿;投资规模和建设规模稳步扩大,企业的综合实力不断提高。数据显示,2018年,广东全省房地产开发经营企业8721家,比2013年增加2140家,是历次普查中企业数增加最多的一次,平均每年增加428家。截至2018年末,全省房地产业企业资产总计111716.01亿元,比2013年末增长169.6%,年平均增速21.9%。广东房地产开发建设在快速发展的同时,也对拉动经济增长发挥了重要作用。报告指出,2018年,广东房地产业增加值8022.41亿元,是2013年的1.91倍,占地区生产总值的比重为8.2%,比2013年提高 1.6个百分点;占第三产业的比重为15.2%,比2013年提高1.5个百分点。1986-2018年房地产业对经济增长的平均贡献率为5.1%,年均拉动经济增长0.5个百分点。房地产开发投资占固定资产投资的比重也不断提高,对固定资产投资的贡献日益凸显。2013年,广东房地产开发投资占固定资产投资比重为28.4%,2018年上升至40.9%。与此同时,房地产业的地位和作用也在不断增强。除大力改善人居条件外,也拓宽就业渠道,增加地方财力、带动相关产业发展。数据显示,2018年,广东房地产就业人员比2013年增加近60万,达141.47万人,占就业人员的比重提高0.8个百分点。快速发展的房地产在创造大量就业机会的同时,也为地方的财政作出了巨大的贡献。2018年,广东房地产业税收收入3406.03亿元,占税收收入的14.4%。带动相关产业发展方面,房地产业的快速发展,不仅带动冶金、建筑、建材、机械、家具、电器等行业的发展,有力促进金融、商务、交通、旅游等现代服务业的综合发展,并大力促进居民消费。房企规模小负债率高,经营风险高随着市场需求的上升,房地产业丰厚的利润吸引了众多的投资者,但同样也面临企业数量多,规模小,经营风险高的问题。报告指出,2018年,全省8721家房地产开发企业中,完成投资额在10亿以上的企业292家,占全省单位数的3.3%,合计完成投资5785.33亿元,占全省开发投资的40.1%。开发投资额5亿以上的企业731家,企业数占比为8.4%,完成开发投资8853.11亿元,占全省房地产开发投资的61.4%。开发投资在1亿以下的企业3516家,占全部企业的40.3%。完成投资1131.18亿元,仅占开发投资比重的7.8%。报告认为,企业经营规模较小,如果有效需求不足,资金链就会承受压力,部分中小企业将面临无力融资而退出市场的风险。延期交楼、烂尾楼等现象就可能出现,市场不确定因素加大。与此同时,资产负债率是衡量企业负债水平及风险程度的重要指标,企业资产负债率的适宜水平是40%-60%。2018年,广东房地产开发企业的资产负债率为79.9%,与2013年基本持平。其中资产负债率超过80%的有4899家,超过100%的有1305家。当前,广东房地产企业整体债务水平过高,行业存在一定的经营风险。土地购置费上升较快,房价上涨压力增大报告指出,2013-2018年,由于广东房地产销售市场较为火爆,带动土地价格不断上涨,土地购置费占投资比重随之上升。2018年,广东房地产开发企业土地购置费4921.64亿元,占完成投资比重上升为34.1%。土地价格的不断上涨,助推住房价格上涨,对房价调控带来不小压力。根据国家统计局对70个大中城市住宅销售价格调查结果显示,2013-2018年,广州新建住宅价格指数同比上年分别上涨9.1%、24.1%、5.5%和2.3%,仅2014年下降4.7%。深圳分别上涨46.8%、23.5%、4.8%。仅2014年下降1.3%,2017年下降2.9%。从房价收入比看,2018年广州和深圳分别为12.5%和36.3%,北京和上海分别为19.8%和15.8%。由此可见,由于深圳房价上涨过快,而居民收入跟不上房价上涨幅度,购房者的压力进一步加大,进而带来一系列社会矛盾。而企业资金依赖银行贷款,信贷风险加大。同时,由于个人按揭贷款属于银行对个人的信贷,照此计算企业资金来源中银行信贷超过30%。根据人民银行的统计,2018年广东房地产贷款余额合计 53380.73亿元,占银行业各项贷款比重达36.8%。一方面,信贷资金过度集中于房地产业,一旦出现房价大幅下降的情况,将严重影响银行稳健经营,并有可能给社会稳定带来隐患。另一方面,在信贷资源有限的情况下,房地产业的“虹吸效应”会对小微企业、先进制造业、科创企业等造成挤出效应。而且,在房价“只涨不跌”的预期下,更易滋生投机行为,使资金继续“脱实向虚”,流向房地产市场,这无疑不利于新旧动能转换和供给侧结构性改革。建立健全法律法规,确保房地产税征收稳步推进报告也对建立房地产发展长效机制提出了多项建议。包括建立健全法律法规,确保房地产税征收稳步推进。一是要在发挥房地产税作用的前提下,体现税收公平,保障政府税收收入,拓展税基。在具体征收中,需要将城市范围内的商品房、办公楼、商业营业用房等纳入征税范围;二是要完善税制结构,实现税收调节收入分配的功能。通过适当消减开发环节的税种以及交易环节的税费,重点增加持有环节的税种,改革房地产税制。其次,报告建议,完善土地供应,制定结构合理的多元供应模式。要加大土地供应的监管力度,探索差异化土地供应方式,使土地供应的优化成为房地产长效机制建设的起点。此外,报告还建议,要改革财政制度,降低政府对土地的依赖;优化资源配置,推动资源均等化建设。

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